裁判要点：

预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。涉案《预售合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得涉案房产的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时陈月江已不是涉案房屋的受让人，不享有排除强制执行的民事权益。

案情摘要：

1、陈月江与金丽华公司签订《购房预售合同》：陈月江可以收取已支付房款的利息；金丽华公司在约定的期限内可返还房款及约定的利息从而行使任意解除权；陈月江在约定的期限后可以通过行使任意解除权要求金丽华公司返还房款及利息。

2、从《预售合同》履行来看，陈月江在以房款名义支付两笔款项后，金丽华公司实际向陈月江支付了400余万元的利息。双方还办理了预告登记。

3、因金丽华公司另案涉诉，案涉房屋被查封。

4、陈月江向法院提出执行异议。

争议焦点：

陈月江对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益？

法院观点：

陈月江与金丽华公司签订的《预售合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得涉案房产，并非是以获得涉案房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。

预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。涉案《预售合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得涉案房产的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时陈月江已不是涉案房屋的受让人，预告登记的制度目的已被架空，并不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，故本案并不符合适用《执行异议与复议规定》第三十条规定的根本前提。

综上，陈月江对涉案房产不能享有足以排除强制执行的实体权益，适用法律正确。

案例索引：

（2016）最高法民申3742号

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

实务分析：

让与担保制度是否引入，在立法过程中一直存在较大争议，现行法律框架下并无认可此项制度的规定。反对者主要以“虚伪表示”、“违反流质禁止规定”、“违反物权法定”等定性否认该制度，笔者对此持不同观点。笔者认为在民事活动中国家应当慎用立法手段否认当事人约定之效力，但实务中让与担保的效力问题一直未得到缓和，本判例对让与担保的优先性直接否认。近期的九民会议纪要第71条规定（债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。 当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。）对让与担保的合同效力及权利人如何基于合同主张权利问题予以了明确。但让与担保毕竟未在法定的物权担保制度范围，不能基于此取得优先权效力。

因此，从债权人角度提醒：不得依赖让与担保的优先保障功能，在让与担保制度未被法律确认前，不能试图通过先卖卖后回购的约定达到像其他物保类似的保障效果。同时建议将买卖合同和回购承诺分别签订，避免出现买卖合同因回购承诺条款而被认定为名为买卖实为担保的风险。